L’acquisition et la gestion de biens immobiliers constitue aujourd’hui l’un des principaux moyens pour se constituer un patrimoine solide, tout le monde en a conscience. L’investissement locatif est d’ailleurs devenu, depuis ces dernières années, très fortement médiatisé (que ce soit dans les livres, les contenus d’influenceurs, à la télévision etc.), à tel point que cela constitue pour certains un objectif ultime pour atteindre leur rêve d’indépendance financière.
La stratégie et le développement du patrimoine immobilier demandent cependant des connaissances et une gestion rigoureuse. Pour cela, il est recommandé de s’entourer des professionnels compétents pour bénéficier de conseils avisés et optimiser sa fiscalité.
L’expert-comptable fiscaliste immobilier est l’un de ces professionnels de choix, capable de vous conseiller et de vous accompagner dans la gestion et le développement de votre patrimoine immobilier.
Dans cet article, nous allons voir quelles valeurs ajoutées ce professionnel peut vous apporter.
L’expert comptable fiscaliste immobilier : qu’est-ce que c’est ?
Les spécialités n’étant pas encore officiellement reconnues par l’Ordre des Experts-comptables, les termes d’ “expert comptable fiscaliste immobilier” ne correspondent en réalité pas vraiment à un titre. Nous allons donc proposer notre propre définition.
L’expert comptable fiscaliste immobilier est un expert-comptable spécialisé dans les aspects comptables, fiscaux et juridiques liés à l’immobilier. Il est en mesure d’accompagner les particuliers, les entreprises et les investisseurs immobiliers dans la gestion de leur patrimoine, en leur proposant des solutions adaptées à leur situation.
Il est également en mesure de réaliser des audits comptables, fiscaux, et patrimoniaux des biens immobiliers détenus par un individu ou une société.
Maintenant que nous avons vu dans les grandes lignes ce qu’était un expert-comptable fiscaliste immobilier, voyons ce que ce professionnel est susceptible de vous apporter dans le cadre d’un projet d’investissement locatif.
Un bon conseil dans l’élaboration d’une stratégie d’investissement adaptée
En immobilier, il existe une multitude de stratégies d’investissements : l’achat / revente, la location courte durée type Airbnb, la location longue durée, l’investissement en milieu urbain ou rural, la colocation, etc. Chacune a ses avantages et inconvénients.
En fonction de différentes variables, l’expert-comptable va être en mesure de vous orienter vers une stratégie d’investissement qui vous sera adaptée.
Pour ce faire, il va échanger avec vous afin de connaître votre profil et vos objectifs, qui peuvent être de différents horizons (à court, moyen ou long terme) et de différentes natures (objectif de plus-value, de revenu supplémentaire, de transmission de patrimoine, etc).
Une aide dans l’optimisation fiscale de l’opération
Appréhender la fiscalité des revenus locatifs
De manière générale, les régimes considérés comme les plus attractifs sont le LMNP et la SCI à l’IS, du fait de l’avantage fiscal procuré par l’amortissement du bien immobilier. En effet, grâce à l’amortissement, l’investisseur pourra bénéficier de charges fictives (non décaissées) relativement importantes. Cela lui permettra de réduire significativement son bénéfice imposable et ainsi de payer moins d’impôts.
Cependant, le régime foncier n’est pas à écarter totalement. En effet, dans certains cas particuliers, le régime foncier peut être particulièrement bénéfique fiscalement. Et ce grâce, notamment, à la possibilité d’imputer le déficit foncier sur les revenus globaux (dans la limite de 10 700 €), ce qui n’est pas possible avec les autres régimes (sauf pour le LMP).
D’autre part, au-delà des considérations purement fiscales, l’investissement en location nue (possible uniquement en régime foncier ou en société à l’IS) présente un avantage économique par rapport à la location meublée : le taux de rotation des locataires y est, en moyenne, deux à trois fois moins élevé. Ainsi, la location meublée implique plus d’efforts de la part de l’investisseur que la location nue : d’une part le temps consacré à la recherche de nouveaux locataires est plus important, et d’autre part les travaux de rafraîchissement entre chaque locataire seront plus réguliers. Tous ces paramètres sont donc à prendre en considération dans le choix du régime fiscal.
Le régime LMP, quant à lui, est également fiscalement attractif. Cependant, les conditions pour bénéficier de ce régime sont difficiles à atteindre.
Retenir le régime fiscal optimal, à l’aide de simulations fiscales
Dans le cadre de l’accompagnement qu’il propose, l’expert comptable fiscaliste immobilier est en mesure de vous aider dans le choix du régime fiscal le plus adapté, en fonction de votre profil. Pour cela, il va réaliser des simulations (à l’aide de logiciels), dans lesquelles il va comparer les différents régimes fiscaux existant pour un bien donné.
Anticiper la fiscalité sur la revente future du bien
Lors d’une opération d’investissement immobilier locatif, il est important d’anticiper dès le départ les impacts fiscaux engendrés par la plus-value sur la revente du bien. Cet élément est à prendre en considération dans le cadre de la stratégie d’investissement. L’expert comptable immobilier maîtrise ces notions (plus value des professionnels et plus value des particuliers) et intègrera dans ses projections financières l’impact fiscal lié à la revente du bien immobilier. Il pourra également apporter des conseils visant à anticiper et ainsi à réduire l’imposition lors de la revente du bien immobilier.
Prendre en compte la problématique de l’IFI
L’IFI est devenu, depuis la suppression de l’ISF, une préoccupation pour certains redevables : ceux dont le foyer fiscal possède un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 €, au 1er janvier de l’année d’imposition. L’expert-comptable va donc vérifier au préalable si le nouvel investissement aura pour impact de vous faire dépasser le seuil de 1 300 000 €, en étudiant au préalable votre patrimoine.
Dans le cas du dépassement de seuil, l’expert-comptable pourra vous proposer des stratégies permettant d’optimiser cet impôt (notamment grâce à la stratégie du démembrement de propriété).
Optimisation financière de l’opération
L’expert comptable immobilier vous aidera également à analyser votre opération d’un point de vue financier, sur toute la durée de l’investissement. Pour cela, il va réaliser une simulation financière des flux nets de trésorerie (également appelés “Cash flows” relatifs à l’opération.
Suite à cette analyse, l’expert comptable fiscaliste immobilier va pouvoir donner son avis sur la pertinence du projet, mais également trouver des leviers d’amélioration pour améliorer la performance financière de votre opération immobilière :
- Quels investissements mobiliers réaliser afin de louer le bien plus cher sur le marché ?
- Quel apport financier devriez vous effectuer, afin que l’opération soit viable financièrement mais également suffisamment intéressante en terme de rendement ?
- Quelle durée d’emprunt retenir pour optimiser l’opération ?
Une aide dans l’optimisation juridique de l’opération
Globalement, en immobilier, il est possible d’investir soit en nom propre, soit en société (SCI, SARL, SAS). Le choix de la structure juridique aura un impact déterminant sur la réussite de l’opération elle-même. L’expert comptable spécialisé en immobilier disposant de solides connaissances juridiques en droit des sociétés, il sera en mesure de vous conseiller dans le choix de la structure juridique appropriée tenant compte de vos objectifs.
L’immobilier est également un excellent levier pour optimiser, fiscalement, la transmission de votre patrimoine. L’expert comptable immobilier pourra ainsi vous proposer différentes stratégies comme : le démembrement de propriété, la donation optimisée via endettement, le bénéfice du pacte Dutreuil, etc.
Expert-comptable fiscaliste immobilier : un accompagnement dans le financement de vos projets immobiliers
Enfin, l’expert comptable immobilier va pouvoir vous accompagner jusqu’à l’étape du financement de votre projet immobilier.
- Il va être d’une grande aide dans l’établissement du business plan de votre projet immobilier. La constitution d’un business plan immobilier pour présenter votre projet immobilier au banquier constituera un réel apport facilitant l’octroi du crédit, souvent négligé par les investisseurs locatifs. Ce business plan immobilier contient des spécificités techniques, qu’il est préférable de déléguer à un professionnel qualifié.
- L’aide dans la recherche et l’obtention du financement. L’expert comptable spécialisé immobilier va vous aider à obtenir un crédit immobilier, nécessaire au financement de votre opération, en :
- Vous faisant profiter de son réseau immobilier : il pourra vous présenter auprès de ses partenaires bancaires.
- Mettant en valeur votre dossier immobilier : il maîtrise les critères retenus par les banques pour l’octroi de crédits, et saura mettre en avant les aspects importants de votre dossier d’emprunt.
- Il pourra émettre une attestation sur la pertinence financière de votre projet (et notamment sur les projections chiffrées de votre business plan immobilier), ce qui donnera de la crédibilité à votre dossier d’emprunt.
Accompagnement comptable et administratif
Enfin, l’expert comptable immobilier pourra bien évidemment vous accompagner sur toute la partie relative à la comptabilité, aux déclarations fiscales et à l’établissement des comptes annuels de vos sociétés immobilières. Il pourra également vous proposer un tableau de bord pour suivre la performance financière de vos différents investissements locatifs.
En conclusion, l’expert-comptable fiscaliste immobilier est le partenaire idéal pour vous aider à gérer et développer vos projets immobiliers. Grâce à ses connaissances techniques, il saura vous aiguiller au mieux dans tous les aspects juridiques, comptables, fiscaux et financiers pour vous aider à atteindre vos objectifs.
Chez ATICO, nous vous accompagnons dans vos projets immobiliers !
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